先祖代々の土地を次世代へ引き継ぎたい。でも、維持管理や税金の負担が重い……」
そんなお悩みをお持ちの地主様は少なくありません。

一般的に不動産活用というと「売却」をイメージされがちですが、実は**「土地の所有権（底地）を保持したまま」**で建物を活用し、収益化する賢い選択肢があります。

今回は、私共エム・エフ・リースファクトリー株式会社がご提案している、安心の土地活用スキームをご紹介します。

1. 「土地を貸し、建物を運用する」という選択
土地そのものはご所有のまま、建物のみを売買・運用する仕組みです。これにより、土地を手放すリスクを負うことなく、長期的に安定した「地代収入」を得ることが可能になります。

2. 「定期借地権」で将来の返還を確約
「貸した土地が戻ってこないのでは？」という不安を解消するのが「一般定期借地権」です。あらかじめ期間（50年以上など）を定めることで、契約終了後には更地として確実に土地がお手元に戻ることをお約束する契約形態です。

3. 賢い相続税対策として
更地のまま保有するよりも、借地権が設定された土地（貸宅地）として運用することで、将来的な相続税評価額を抑えられるという大きなメリットも期待できます。

「土地を守りながら、活かす」
エム・エフ・リースファクトリー株式会社では、地主様の想いに寄り添ったオーダーメイドの活用プランをご提案いたします。

具体的なシミュレーションやご相談は、お気軽に弊社までお問い合わせください。

農地転用と開発許可申請の関係は原則として、農地転用（農転）の許可が下りる見込みがないと、開発許可は実質的に進みません。
結論から言うと、ケースによりますが、通常は「農転とセット」で審査されます。

■ 基本的な考え方
① 農地の場合
対象地が農地（登記地目が田・畑、または現況農地）の場合は、
まず 農地法 に基づく農地転用許可が必要です。
無許可のまま造成などを行うことはできません。

② 開発許可との関係
一定規模以上の造成や建築行為を行う場合は、
都市計画法 に基づく開発許可も必要になります。
このとき実務上は：


開発許可単独では通らない


農転の許可見込みがあることが前提


多くの自治体では「同時申請」または「農転許可後に開発許可交付」


という流れになります。

■ 実務上よくあるパターン
パターン① 同時申請
農転申請と開発許可申請を同時に出す
→ 農転許可が下りた後に開発許可が正式交付
パターン② 先に農転
農転許可取得
→ その後に開発許可申請

■ 重要ポイント


農振農用地区域（いわゆる青地）の場合
→ まず「農振除外」が必要
→ これが最大のハードル


市街化区域内農地の場合
→ 農転は届出で済むため比較的スムーズ



■ 結論整理
状況開発許可申請農転の見込みなしほぼ不可農転と同時申請可能（一般的）農転許可取得済問題なし

農地売買は、一般の土地売買と違い農地法による強い規制があります。
ここでは「実務で失敗しない」ことを重視して、方法（流れ）と注意点を体系的に説明します。

1️⃣ 農地売買の基本ルール（最重要）
🔴 原則：農地は自由に売れない

農地を「農地のまま」売買する場合は、

農地法第3条の許可

が必須です。
この許可がなければ、売買契約は無効になります。

2️⃣ 農地売買の方法（ケース別）
【ケース①】農地 → 農地として売買する場合
（例：農家が農家に売る）
必要な手続き

農地法 第3条許可

許可権者：農業委員会

主な要件

買主が農業従事者であること

農地を適正に耕作できる体制があること

下限面積（地域ごとに異なる）が確保されること

👉 一般法人・投資目的では基本的に不可。

【ケース②】農地 → 宅地・商業用地にして売る場合
（開発・住宅・店舗など）
必要な手続き

農地法 第5条許可（売買＋転用）

市街化区域：届出で足りる場合あり

市街化調整区域：原則不可（例外のみ）

注意点

農振農用地（青地）はほぼ不可

許可が下りるまで所有権移転不可

【ケース③】農地を法人が買う場合
一般法人

原則不可（第3条）

農地所有適格法人でなければNG

農地所有適格法人の条件

農業が主目的

議決権の過半が農業関係者

役員に常時従事者がいる

3️⃣ 農地売買の具体的な流れ
① 事前調査（ここが最重要）

地目（登記・現況）

市街化区域 or 調整区域

農振農用地かどうか

転用可否

👉 役所（農業委員会・都市計画課）で必ず事前相談

② 売買契約（停止条件付）

必ず契約書に以下を入れます。

「本契約は、農地法〇条の許可を停止条件とする」

※入れないとトラブルの元。

③ 農地法許可申請

申請者：売主＋買主

添付書類：

契約書写し

位置図・公図

利用計画書 など

④ 許可 → 決済・登記

許可書交付後に

残代金決済

所有権移転登記

4️⃣ 農地売買の注意点（実務編）
⚠️ 注意点①「許可前の代金授受」

手付金も原則NG

やむを得ない場合は返還特約必須

⚠️ 注意点②「地目と現況が違う」

登記が農地でも現況が宅地 → 農地扱い

無許可転用は是正命令・罰則あり

⚠️ 注意点③「農振除外の誤解」

農振除外＝即転用可 ではない

除外 → 農地法許可 → 開発許可 の順

⚠️ 注意点④「価格だけで判断しない」

安くても

転用不可

接道なし

水利同意不可
などで使えない土地は多い

5️⃣ よくある失敗例

❌ 契約後に「転用不可」と判明
❌ 法人で買えると思っていたら不可
❌ 農振農用地で除外不可
❌ 市街化調整区域で開発不可

👉 ほとんどが「事前調査不足」です。

6️⃣ まとめ（要点整理）
項目 内容
原則 農地売買は許可制
農地のまま 第3条許可
転用して売る 第5条許可
法人 原則不可
契約 停止条件付必須
事前相談 絶対に必要

新年のご挨拶

あけましておめでとうございます。
平素より格別のご愛顧を賜り、心より感謝を申し上げます。旧年中も多なるご支援誠にありがとうございます。

2026年も事業用不動産、ロードサイド店舗、商業不動産に特化した事業を更に追求し、より良いサービスを提供し、皆様のお役に立てるよう全力を尽くしてまいります
。


今年が皆様に感謝申し上げます、素晴らしい一年となりますよう心よりお祈り申し上げます。

地主（底地権者）の承諾を得たうえであれば、普通借地権を借りている人（借地人）が、その土地を事業用定期借地権として第三者に転貸することは可能です。
ただし、実務上は以下の重要な注意点があります。

◆ 法律上の位置づけ
① 転貸には地主の承諾が必須

普通借地権者が第三者へ転貸する場合、

借地借家法

民法
において、地主の“承諾”がなければ転貸は無効または解除事由となります。

したがって、今回も

地主承諾書

覚書
などで正式に承認を得ることが必要です。

② 転貸先としての契約が「事業用定期借地」になること自体は問題なし

借地人 → 第三者 で

10年以上50年以下の定期借地

事業用（住宅不可）

公正証書による契約
といった 事業用定期借地の要件を満たせば有効です。

契約が「借地人と第三者」間で成立する点も問題ありません。

③ 期間は元の普通借地より長くできない

法律上、転貸契約は

原契約（普通借地）の権利の範囲を超えることはできない

ため、

事業用定期借地期間は
　元の普通借地契約の残存期間以内に設定する必要あり

という制約があります。

質問文の

借地期間は合わせます
という前提は正しい判断です。

◆ 実務上の注意点

以下は実務で必ず押さえるべきポイントです。

① 地主と三者で締結内容をすり合わせる

最低限、

地主（底地権者）

普通借地権者（あなた）

転借人（事業用の利用者）
の三者が認識を揃えておく必要があります。

特に書面は
✔ 地主承諾書
✔ 普通借地契約の変更契約（用途変更など）
✔ 転貸先との事業用定期借地契約
の整合が必須。

② 用途変更に伴う承諾料の可能性

普通借地を

住宅など → 商業施設

に変更する場合、地主側は

用途変更の承諾料

地代改定

などを求めるケースが多いです。

地域慣行もあるため事前協議が重要。

③ 固定資産税や工作物買取請求権の考慮

事業用定期借地は

契約終了時の建物買取請求不可

原状回復が原則

となるため、
元の普通借地契約との整合性を確認する必要があります。

④ 公正証書の作成は必須

事業用定期借地は

公正証書で契約しなければ無効

です。

公証役場の

同席者（当事者または代理人）

必要書類
の準備も考慮します。

◆ まとめ
項目 結論
普通借地を事業用定期借地として転貸できるか 地主が承諾すれば可能
期間の設定 元の借地期間を超えないこと
必要書類 地主承諾書、公正証書、契約整合の書面
注意点 用途変更、承諾料、賃料協議など